Assurance condo : distinguer la police du syndicat et la sienne
Repérez où s’arrête la police du syndicat pour assurer vous-même vos améliorations et les biens de votre unité.
Dans cet article
L'assurance en copropriété repose sur une frontière que bien des copropriétaires découvrent au premier sinistre. La police du syndicat couvre les parties communes et le bâtiment dans sa version d'origine. La police personnelle couvre les biens, la responsabilité et les améliorations de l'unité, y compris celles des propriétaires précédents : la cuisine refaite avant votre achat relève de votre limite d'améliorations. Deux protections spécifiques complètent le montage. La première couvre la franchise du syndicat, qui peut être répartie ou réclamée à un copropriétaire selon la déclaration de copropriété. La seconde est la responsabilité civile propre au statut de copropriétaire. Demandez les documents du syndicat, soit le certificat d'assurance à jour et la déclaration de copropriété, à l'achat et relisez-les à chaque renouvellement, car les deux contrats se comprennent ensemble. Cet article trace la frontière pièce par pièce, chiffre les protections souvent manquantes et fournit la liste de questions à poser au syndicat comme à l'assureur.
Situer la frontière des deux polices
L'assurance en copropriété divise repose sur deux contrats complémentaires. La police du syndicat couvre le bâtiment dans son ensemble, soit la structure et les parties communes, ainsi que les unités dans leur état d'origine, tel que livré par le constructeur ou défini par la déclaration de copropriété. Votre police personnelle prend le relais dans trois domaines : vos biens meubles, votre responsabilité civile et les améliorations de l'unité, c'est-à-dire tout ce qui dépasse l'état d'origine. Vous trouverez la frontière exacte dans la déclaration de copropriété, qui définit l'état de référence, et dans le certificat d'assurance du syndicat. Demandez ces deux documents à l'achat et conservez-les. Ils indiquent où la couverture collective s'arrête et où la vôtre doit commencer.
Chiffrer les améliorations, héritées comprises
Les améliorations de l'unité relèvent de votre police, et leur définition surprend : tout ce qui dépasse l'état d'origine compte, y compris les travaux des propriétaires précédents. La cuisine refaite avant votre achat, les planchers remplacés et la salle de bain rénovée sont des améliorations que vous devez assurer, même si vous n'avez rien payé pour ces travaux. Faites l'évaluation au coût de remise en état : combien coûterait-il de refaire ces améliorations après un sinistre, aux prix actuels? La limite d'améliorations de votre police, souvent modeste par défaut, se compare à ce chiffre et s'ajuste. L'écart de prime est mineur. Une unité achetée rénovée comporte souvent des dizaines de milliers de dollars d'améliorations que le nouveau propriétaire ne voit pas. Un sinistre les rend très visibles.
Couvrir la franchise du syndicat
La franchise de la police du syndicat atteint couramment des dizaines de milliers de dollars. En cas de sinistre, son sort dépend de la déclaration de copropriété et des circonstances : elle peut être répartie entre les copropriétaires, ou réclamée au copropriétaire dont l'unité est à l'origine du dommage. Un dégât d'eau parti de votre chauffe-eau peut donc vous valoir la facture de toute la franchise collective. Les polices personnelles offrent une protection spécifique pour cette éventualité, à la limite que vous choisissez, pour quelques dollars par mois. Calibrez-la sur la franchise réelle du syndicat, qui figure au certificat d'assurance et qui tend à monter, les syndicats haussant leurs franchises pour contenir leurs primes. Refaites cette vérification à chaque renouvellement du syndicat, pas seulement du vôtre.
Assumer sa responsabilité de copropriétaire
La responsabilité civile du copropriétaire a ses propres scénarios : le dommage causé depuis votre unité aux autres unités et aux parties communes, comme le feu de cuisine qui se propage ou le dégât d'eau qui descend chez les voisins du dessous, ainsi que la responsabilité comme membre de la collectivité selon les règles applicables. Le volet responsabilité de votre police personnelle couvre ces scénarios jusqu'à sa limite, deux millions de dollars étant courant. S'ajoute la vie démocratique du syndicat, qui touche indirectement votre couverture : le fonds de prévoyance et l'auto-assurance exigés, ainsi que les décisions d'assemblée sur la police collective et sa franchise. Suivez ces décisions, procès-verbaux d'assemblée à l'appui, et relisez les deux contrats ensemble aux renouvellements. Les deux polices se comprennent l'une par l'autre, jamais isolément.
Scénario québécois
Un refoulement dans le garage d'une copropriété de Brossard entraîne une facture de 38 000 $ et une leçon sur le partage des couvertures pour une copropriétaire du troisième étage. La police du syndicat couvre les parties communes et le bâtiment dans sa version d'origine. Sa police personnelle couvre ses biens, sa responsabilité civile et les améliorations de son unité. La cuisine refaite par l'ancien propriétaire, 25 000 $ au-dessus des finitions d'origine, relève donc de sa propre police. Elle l'ignorait quand elle a fixé sa limite d'améliorations à 10 000 $. Autre découverte : la franchise de 25 000 $ du syndicat peut, selon la déclaration de copropriété et les circonstances, être répartie entre les copropriétaires ou réclamée à l'un d'eux. Sa police personnelle offre une protection pour cette éventualité, qu'elle n'avait pas prise. Elle rehausse les deux protections pour 90 $ par année. Elle demande au syndicat le certificat d'assurance à jour et la déclaration de copropriété, puis les classe avec sa propre police. À l'assemblée suivante, elle vote pour la constitution du fonds d'auto-assurance exigé, en comprenant maintenant exactement pourquoi il existe et ce qu'il lui évitera personnellement au prochain sinistre.
À vérifier
- Demander le certificat d'assurance du syndicat
- Obtenir la déclaration de copropriété
- Situer la frontière entre les deux polices
- Chiffrer les améliorations de l'unité, héritées comprises
- Ajuster sa limite d'améliorations en conséquence
- Couvrir la franchise du syndicat
- Vérifier sa responsabilité civile de copropriétaire
- Relire les deux contrats ensemble aux renouvellements
- Suivre les décisions d'assemblée sur l'assurance
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