Mise de fonds minimale pour acheter une propriété au Canada?
La règle de 5 %, 10 % et 20 % selon le prix d'achat, l'assurance prêt hypothécaire et ce qu'il faut prévoir en plus de la mise de fonds.
Dans cet article
Au Canada, la mise de fonds minimale est de 5 % du prix d'achat pour une propriété de 500 000 $ ou moins. Pour un prix entre 500 000 $ et 1,5 million de dollars, elle est de 5 % des premiers 500 000 $ plus 10 % de la partie qui dépasse 500 000 $. À partir de 1,5 million de dollars, elle est de 20 %. Ces règles viennent de l'Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC). Sous 20 %, une assurance prêt hypothécaire est habituellement exigée. Le minimum n'est toutefois pas une recommandation : il faut aussi prévoir les frais de transaction et un coussin. Voyez le minimum comme un plancher pour le calcul, pas comme une cible pour le budget. Le bon montant est celui qui vous laisse à l'aise une fois les clés en main.
La règle selon la tranche de prix
Le calcul se fait par tranche. Pour un prix de 500 000 $ ou moins, la mise de fonds minimale est de 5 % du prix. Pour un prix supérieur à 500 000 $ et inférieur à 1,5 million de dollars, elle est de 5 % des premiers 500 000 $, plus 10 % de l'excédent. À 1,5 million de dollars ou plus, elle est de 20 %. Voici l'exemple de l'ACFC : pour une propriété de 600 000 $, la mise de fonds minimale est de 35 000 $, soit 25 000 $ sur la première tranche et 10 000 $ sur les 100 000 $ suivants. Le pourcentage effectif augmente donc avec le prix. Le prêteur peut exiger davantage selon le dossier. Faites le calcul vous-même à quelques prix différents, pour voir comment le montant requis grandit quand le prix franchit la tranche suivante. Vous jugerez mieux si un prix un peu plus bas change vraiment le plan, et vous ne serez pas surpris si un prêteur demande plus que le strict minimum.
Sous 20 %, l'assurance prêt hypothécaire
Quand la mise de fonds est inférieure à 20 % du prix, l'assurance prêt hypothécaire est habituellement requise. Elle protège le prêteur, pas l'emprunteur, et sa prime est généralement ajoutée au prêt. Le coût de la prime varie selon la proportion du prêt par rapport au prix et selon le dossier. Demandez-le par écrit au prêteur ou au courtier plutôt que de vous fier à une moyenne. Avec une mise de fonds d'au moins 20 %, l'assurance n'est habituellement pas exigée, ce qui réduit le montant emprunté et la mensualité. Comparez donc la mise de fonds de départ et celle qui évite la prime. Comme la prime s'ajoute généralement au prêt, elle fait partie du montant sur lequel l'intérêt est calculé. C'est pourquoi il vaut la peine de tester la mensualité avec et sans prime. Cette comparaison montre ce que la prime coûte vraiment au ménage avec le temps.
D'où peut provenir la mise de fonds
Le prêteur demande habituellement une preuve de la mise de fonds, en plus d'une preuve d'identité et d'emploi. Les sommes proviennent le plus souvent d'épargne personnelle, d'un cadeau d'un proche, d'un régime enregistré comme le CELIAPP ou le RAP, ou de la vente d'un bien. Chaque source a ses règles et ses preuves. Consultez notre article sur les sources permises. Conservez les relevés qui montrent le parcours de l'argent, surtout pour un dépôt important récent. Un dépôt sans explication peut retarder le dossier. Si un proche vous aide, demandez tôt quels documents le prêteur voudra : un cadeau doit généralement être clairement expliqué. Réunir ces papiers avant de faire une offre évite du stress quand une échéance approche.
Au-delà du minimum : frais et coussin
La mise de fonds n'est qu'une partie des liquidités nécessaires. Au Québec, prévoyez aussi l'inspection, le notaire, les ajustements, le déménagement et les droits de mutation facturés par la municipalité après l'achat. Si vous versez exactement le minimum et videz vos comptes, vous risquez de financer la première réparation par une marge ou une carte. Séparez les enveloppes : mise de fonds, frais de transaction et coussin d'urgence. Une mise de fonds plus élevée réduit généralement le prêt, mais il faut comparer cet avantage à la valeur d'une réserve accessible. Dans votre budget, nommez chaque enveloppe et décidez d'avance dans laquelle puiser en cas de dépense imprévue, pour ne jamais entamer la mise de fonds par accident.
Tester les scénarios avant de visiter
Avant de fixer un prix cible, calculez la mise de fonds minimale pour plusieurs prix, puis la mensualité selon quelques taux et amortissements. Utilisez le calculateur QuebecTaux, à titre informatif, ni approbation, ni offre de taux. Notez le prix où le minimum change de tranche, puisque le pourcentage requis augmente au-dessus de 500 000 $. Demandez ensuite à un prêteur ou à un courtier de confirmer les exigences applicables à votre cas : type de propriété, usage, situation d'emploi et assurance. La préapprobation aide à connaître le montant maximal et le taux garanti, selon le prêteur, mais elle ne garantit pas l'approbation finale.
Scénario québécois : un duplex à 600 000 $ (hypothèse)
Un couple de Sherbrooke envisage une propriété de 600 000 $, un prix posé ici comme hypothèse à remplacer. Selon la règle de l'ACFC, la mise de fonds minimale serait de 35 000 $. Le couple constate que ce montant ne couvre ni le notaire, ni l'inspection, ni le déménagement, ni les droits de mutation, et il prévoit des enveloppes distinctes. Sa mise de fonds étant inférieure à 20 %, il demande au courtier le coût de l'assurance prêt hypothécaire et teste la mensualité avec et sans prime ajoutée au prêt. Il compare ensuite un prix légèrement moins élevé, qui laisse un coussin plus confortable. Aucun taux n'est présumé : le prêteur le confirmera.
À vérifier
- Repérer la tranche de prix qui s'applique à la propriété visée
- Calculer la mise de fonds minimale pour plusieurs prix
- Vérifier si la mise de fonds est inférieure à 20 %
- Demander par écrit le coût de l'assurance prêt hypothécaire
- Identifier la source de chaque dollar de la mise de fonds
- Conserver les relevés qui documentent la provenance des fonds
- Prévoir inspection, notaire, droits de mutation et déménagement
- Garder un coussin d'urgence après l'achat
- Faire confirmer les exigences par le prêteur ou le courtier
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