Financement-relais entre la vente et l’achat
Basez le prêt-relais sur le produit net attendu de la vente et sur des dates fermes pour les deux transactions.
Dans cet article
Posséder deux maisons pendant huit semaines, ou aucune : ce scénario guette tout ménage dont la vente et l'achat ne se signent pas le même jour. Le financement-relais sert à couvrir cet écart, selon des règles précises. Le montant repose sur le produit net attendu de la vente, soit le prix confirmé moins le solde et les frais. C'est votre future mise de fonds, que le prêteur avance. La condition non négociable : deux transactions fermes, avec promesses signées et conditions levées des deux côtés. Un relais ne repose jamais sur une vente conditionnelle. Le coût comprend un taux majoré, des frais de dossier et les intérêts sur la durée réelle. Comptez quelques milliers de dollars pour quelques semaines, le prix d'un seul déménagement et de rénovations faites avant d'emménager. La durée maximale, souvent de 90 jours, encadre les retards. Cet article détaille les conditions d'admissibilité, le calcul du coût complet et la coordination entre notaires qui permet au relais de se refermer tout seul.
Calculer le produit net attendu de la vente
Le financement-relais avance l'argent que votre vente n'a pas encore versé. Son montant se calcule sur le produit net attendu : le prix de vente confirmé, moins le solde hypothécaire à rembourser, la commission de courtage, les frais juridiques et les ajustements de taxes. Ce net, souvent inférieur de dix à quinze pour cent au prix affiché, devient la mise de fonds disponible pour le nouvel achat, donc le plafond du relais. Faites le calcul avec les chiffres réels de la promesse de vente acceptée, pas avec une estimation optimiste. Un relais fondé sur un produit surestimé laisse un trou à combler à la clôture, au moment où plus rien ne peut bouger. Prenez le chiffre le plus bas.
Exiger deux transactions fermes
La condition non négociable du relais tient en un mot : ferme. La vente et l'achat doivent avoir leurs promesses signées et leurs conditions levées, car le prêteur rembourse le relais avec le produit de la vente. Une vente encore conditionnelle au financement de l'acheteur ou à une inspection ne garantit rien, et aucun prêteur sérieux n'avancera sur cette base. Cette exigence dicte le calendrier des offres : l'achat devient ferme après la vente, ou les deux se coordonnent avec des conditions croisées. Les dates de clôture se fixent ensuite avec les deux notaires, et le relais se rembourse automatiquement le jour où la vente se signe.
Chiffrer le coût réel de quelques semaines
Le relais coûte plus cher qu'une hypothèque ordinaire, et ce surcoût s'accepte en connaissance de cause. La structure typique comprend un taux majoré de deux à trois points sur le taux hypothécaire, des frais d'ouverture de quelques centaines de dollars, parfois des frais juridiques additionnels, et les intérêts sur la durée réelle du chevauchement. Pour cent quatre-vingt mille dollars pendant huit semaines, la facture totale tourne autour de deux à trois mille dollars. Comparez ce montant à ce qu'il permet : un seul déménagement au lieu de deux, pas d'entreposage, la possibilité de peindre et de rénover avant d'emménager, et surtout aucun logement temporaire entre les deux propriétés.
Prévoir le retard de la vente
Il faut aussi couvrir le cas d'une vente qui ne se conclut pas à la date prévue : acheteur en difficulté de financement, notaire retardé, complication de dernière minute. Le contrat de relais fixe une durée maximale, souvent de quatre-vingt-dix jours. Au-delà, le dossier se renégocie à des conditions moins favorables. Prévoyez donc la marge dès le départ. Un relais calibré au plus juste sur les dates prévues n'absorbe aucun imprévu. Une durée demandée avec quelques semaines de coussin coûte à peine plus en intérêts et évite une renégociation dans l'urgence. Gardez ensemble les documents des deux transactions jusqu'au remboursement complet, et demandez par écrit la confirmation de fermeture du relais.
Scénario québécois
Une famille de L'Ancienne-Lorette vit le scénario qu'elle craignait : la maison parfaite accepte son offre le 15 mai, mais la vente de sa propre maison ne se signe que le 10 juillet. Huit semaines à posséder deux maisons, ou aucune. Le financement-relais existe pour cet écart, et la famille l'examine point par point avant de s'engager. D'abord le montant : le prêteur avance le produit net attendu de la vente, soit le prix confirmé moins le solde hypothécaire et les frais, environ 180 000 $. C'est la mise de fonds du nouvel achat. Ensuite la condition non négociable : deux transactions fermes, avec promesses signées et conditions levées des deux côtés. Un relais ne repose jamais sur une vente conditionnelle. Enfin le coût : un taux majoré de deux points sur le taux hypothécaire, des frais de dossier de 500 $ et les intérêts sur huit semaines, environ 2 300 $ au total. C'est le prix d'un seul déménagement et de rénovations faites avant d'emménager. Le conseiller pose la question de l'angle mort : et si la vente prenait du retard? La durée maximale du relais, 90 jours, laisse une marge. Au-delà, le dossier se renégocie. La famille signe, les deux notaires coordonnent les dates, et le relais se rembourse seul le 10 juillet, à la signature de la vente. Pour la famille, ces 2 300 $ sont le coût exact de ne pas vivre dans des boîtes.
À vérifier
- Confirmer les deux transactions fermes
- Calculer le produit net attendu de la vente
- Vérifier taux, frais et durée maximale du relais
- Chiffrer les intérêts sur la durée réelle
- Prévoir la marge si la vente retarde
- Coordonner les dates avec les deux notaires
- Planifier le remboursement automatique à la vente
- Comparer au coût d'un double déménagement
- Garder les documents des deux transactions ensemble
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