Comment la prime d'assurance prêt hypothécaire est-elle calculée?
Le ratio prêt-valeur, le barème de la SCHL, la mise de fonds minimale et la taxe de vente au Québec, expliqués avec un exemple à remplacer.
Dans cet article
La prime d'assurance prêt hypothécaire est un pourcentage du montant du prêt, fixé selon le ratio prêt-valeur. Plus la mise de fonds est petite, plus le pourcentage est élevé. Selon le barème de la SCHL pour un achat ordinaire, il passe de 0,60 % lorsque le prêt représente au plus 65 % de la valeur, à 4,00 % lorsqu'il atteint 95 %. Cette assurance protège le prêteur, pas l'emprunteur. Elle rend possible un achat avec une mise de fonds de moins de 20 %. La prime est calculée au moment de la demande et peut changer. Confirmez le barème en vigueur auprès de la SCHL ou de votre prêteur avant de bâtir un budget autour d'un chiffre.
Le ratio prêt-valeur, point de départ du calcul
Le ratio prêt-valeur compare le prêt à la valeur de la propriété. On le calcule en divisant le montant emprunté par le prix d'achat ou la valeur estimée, selon la méthode du prêteur. Demandez laquelle s'applique. Une mise de fonds de 5 % donne un ratio de 95 %, et une mise de fonds de 20 % donne un ratio de 80 %. Chaque tranche de ratio correspond à un taux de prime. La prime s'applique au prêt total, pas seulement à la portion au-delà de 80 %. Un petit changement de mise de fonds peut déplacer le dossier dans une tranche supérieure ou inférieure et modifier la prime de façon sensible. Vérifiez donc votre ratio avant de fixer la mise de fonds, plutôt qu'après l'offre d'achat.
Le barème de la SCHL pour un achat ordinaire
Selon la SCHL, pour un prêt d'achat ordinaire, la prime s'établit ainsi, en pourcentage du prêt : 0,60 % si le ratio est de 65 % ou moins, 1,70 % jusqu'à 75 %, 2,40 % jusqu'à 80 %, 2,80 % jusqu'à 85 %, 3,10 % jusqu'à 90 % et 4,00 % jusqu'à 95 %, pour une source de mise de fonds traditionnelle. La page précise que la prime peut être réduite en cas de transfert d'une police d'assurance ou d'achat éconergétique, et que le montant exact est calculé lors de la demande. D'autres assureurs ont leurs propres barèmes. D'autres situations, comme un prêt de refinancement ou un immeuble locatif, suivent d'autres tableaux. Ce barème vaut pour l'achat ordinaire seulement.
Mise de fonds minimale et prix maximal assurable
Selon la SCHL, l'assurance est offerte seulement si le prix d'achat est inférieur à 1 500 000 $. La mise de fonds minimale est de 5 % pour un prix jusqu'à 500 000 $. Au-delà, elle correspond à 5 % des premiers 500 000 $ plus 10 % de la partie excédentaire. Si la mise de fonds atteint 20 % ou plus, l'assurance n'est généralement pas exigée, et le prêteur applique ses propres règles. Ces seuils sont fixés par les règles en vigueur et peuvent évoluer. La mise de fonds doit provenir de fonds dont l'origine peut être documentée, comme l'explique l'article sur les sources permises. Confirmez les exigences avec le professionnel qui traite votre dossier avant de fixer un prix cible.
Taxe de vente au Québec et ajout de la prime au prêt
Vous pouvez généralement payer la prime en une fois, ou l'ajouter au prêt et l'inclure dans les versements. Dans ce second cas, vous payez de l'intérêt sur la prime pendant toute la durée du prêt, ce qui augmente le coût total. Au Québec, selon l'Agence de la consommation en matière financière du Canada, la taxe de vente applicable à la prime ne peut pas être ajoutée à l'hypothèque. Elle se paie comptant, généralement à la clôture. Cette somme s'ajoute aux frais de transaction. Prévoyez-la dans votre enveloppe de liquidités, séparée de la mise de fonds. Demandez au prêteur ou au courtier le montant exact de cette taxe, car il dépend de la prime calculée pour votre dossier.
Mesurer l'effet sur le coût total
Comparer deux mises de fonds sur la seule base de la prime est trompeur. Une mise de fonds plus grande réduit le prêt, la prime et les intérêts, mais diminue aussi les liquidités après l'achat. Une prime ajoutée au prêt fait croître le solde à amortir, donc le paiement. Utilisez le calculateur QuebecTaux pour tester plusieurs ratios et comparer le paiement avec et sans prime ajoutée. Les résultats sont fournis à titre informatif, ni approbation, ni offre de taux. Évitez de réduire le prix visé ou la réserve seulement pour franchir un seuil de ratio, sans mesurer ce que vous sacrifiez. Un courtier peut comparer l'assurance de différents assureurs et la solution sans assurance, selon votre profil.
Scénario québécois : un premier achat avec 5 % de mise de fonds
Un couple de Gatineau vise un prix d'achat de 400 000 $, une hypothèse à remplacer par son propre chiffre. Avec une mise de fonds de 5 %, soit 20 000 $, le prêt s'élève à 380 000 $ et le ratio est de 95 %. Selon le barème de la SCHL pour un achat ordinaire, la prime est de 4,00 % du prêt, soit 15 200 $ si elle est ajoutée à l'hypothèque, pour un prêt total de 395 200 $. La taxe de vente sur cette prime doit toutefois être payée comptant à la clôture. Le couple compare ce scénario à une mise de fonds plus élevée, puis constate que son coussin après l'achat serait trop mince. Il garde la mise de fonds de 5 % et préserve ses liquidités. C'est une illustration, pas une offre ni une recommandation.
À vérifier
- Calculer le ratio prêt-valeur de chaque scénario de mise de fonds
- Demander au prêteur comment la valeur de référence est établie
- Consulter le barème de la SCHL à jour avant de budgéter
- Vérifier que le prix d'achat est sous le plafond assurable
- Calculer la mise de fonds minimale selon le prix visé
- Prévoir comptant la taxe de vente sur la prime, au Québec
- Comparer le paiement avec la prime ajoutée au prêt et sans elle
- Garder un coussin de liquidités après la mise de fonds
- Demander à un courtier de comparer les assureurs et les options
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