Acheter un plex : revenus locatifs, dépenses et financement

Reconstruire les revenus à partir des baux

Les revenus d'un plex se prouvent, ils ne s'annoncent pas. Demandez les baux signés de chaque logement et comparez-les à la fiche de vente. Des écarts de plusieurs milliers de dollars par année sont courants: loyers espérés plutôt que réels, logements vacants comptés comme loués, renouvellements imminents avec loyer contesté. Notez la date de fin de chaque bail et le loyer exact, puis retranchez une provision de vacance réaliste, par exemple un mois par logement aux deux ans. Vérifiez aussi qui paie le chauffage et l'électricité. Dans un immeuble où les services sont inclus, les revenus bruts cachent des dépenses. Le chiffre obtenu, soit les revenus des baux moins la vacance, devient la seule base de tous les calculs qui suivent, du flux de trésorerie au prix d'offre. Toute analyse bâtie sur le chiffre annoncé hérite de son optimisme.

Chiffrer les dépenses que la fiche ne montre pas

Les fiches de vente affichent les taxes et s'arrêtent souvent là. Le portrait complet inclut l'assurance d'immeuble locatif, nettement plus chère qu'une police résidentielle, l'entretien courant estimé à environ 1 % de la valeur par année, le déneigement, la pelouse, et une réserve de réparations pour la toiture, les balcons ou la fournaise, qui finiront par céder. Ajoutez une provision de gestion même si vous gérez vous-même. Votre temps de collecte, de visites et d'appels d'urgence a une valeur, et le jour où vous déléguerez, la dépense deviendra réelle. Alignez ces chiffres sous les revenus prudents. Bien des immeubles au flux positif annoncé passent au rouge à cette étape, avant même le financement. Seul l'immeuble qui reste positif ici mérite d'être financé.

Comprendre les règles du prêteur

Le financement d'un plex suit des règles propres, qui varient surtout selon l'occupation. Un immeuble dont vous habiterez un logement se finance avec une mise de fonds moindre qu'un immeuble entièrement locatif, mais le prêteur ne comptera qu'une fraction des loyers dans votre qualification, selon sa propre méthode. Posez la question précisément: quel pourcentage des revenus locatifs entre dans le calcul, et comment le logement occupé est-il traité? La réponse détermine le montant que vous pouvez réellement emprunter, souvent bien différent de ce que les revenus bruts laissaient espérer. Obtenez une préapprobation fondée sur l'immeuble visé plutôt que sur votre seul salaire, et gardez l'offre d'achat conditionnelle au financement comme à la vérification des baux. Le plafond dépend du calcul du prêteur, pas de celui du vendeur.

Tester le pire trimestre avant de signer

Un plex rentable sur papier doit survivre à son pire trimestre: un logement vide trois mois, une hausse de taxes, un chauffe-eau et un balcon la même année. Simulez ce scénario avec vos chiffres prudents. Si le paiement hypothécaire exige alors votre carte de crédit, le prix est trop élevé ou la réserve trop mince. Fixez le prix maximal qui garde le scénario défavorable absorbable, et constituez la réserve de réparations avant la prise de possession plutôt qu'après la première urgence. Prévoyez aussi la variation des loyers au fil des renouvellements et les travaux dont dépendent les hausses. L'immeuble qui passe ce test à votre prix est un actif. Celui qui ne le passe qu'au prix du vendeur est un pari. Le test ne coûte qu'une soirée.

À vérifier

• ✓Obtenir les baux signés et les comparer aux loyers annoncés
• ✓Retrancher une provision de vacance des revenus
• ✓Chiffrer taxes, assurance, entretien et réserve de réparations
• ✓Vérifier la mise de fonds exigée selon l'occupation
• ✓Demander quelle fraction des loyers compte dans la qualification
• ✓Tester le flux avec un logement vide trois mois
• ✓Fixer le prix maximal à partir du calcul, pas de la fiche
• ✓Garder l'offre conditionnelle à la vérification des baux
• ✓Financer la réserve avant la prise de possession